从“糊涂账”到“明白账” 从“无人管”到“全员管”_

服务质量低下、糊涂账物业费收支不透明、明白小区管理混乱……在基层社会治理的无人复杂图景中，物业管理问题始终是管到管城市社区治理的难点堵点。如何打破业委会、糊涂账物业、明白业主之间的无人信任壁垒，实现“小事不出小区、管到管大事不出社区”？糊涂账今年以来，天长市聚焦居民急难愁盼，明白在全省率先推行“信托+公证”物业管理模式，无人构建起“党建引领、管到管公开透明、糊涂账开放参与、明白信义为本”的无人治理体系，为着力破解“物业懒得管、业委会管得松、社区不好管”等突出问题、实现城市基层治理“大提升”提供了一剂“良方”。

关系如何重塑？

——物业公司和业主由买卖服务关系转为信义关系，三方信托让业主真正当家作主

广陵街道天宝社区的天缘新村小区建成年代较早，长期以来一直面临小区环境差、管理困难大、业主投诉多等矛盾。2月9日，天缘新村举办“阳光板凳会议”，天长市红色物业服务中心、天长市公证处、社区党组织、小区业委会、物业公司、业主代表围坐一堂，共商“信托+公证”物业管理模式落地方案。这场看似寻常的“阳光板凳会议”，率先拉开了“信托+公证”物业管理模式的序幕。

“在传统的物业管理中，绝大部分小区建成后采用包干制模式。由于物业服务不够透明、财务信息不够公开、经费使用不够规范、监督监管不够有效等原因，业主与物业公司信任裂痕难弥合，形成‘物业费收缴率低—服务质量下滑—信任下降矛盾激化’的恶性循环。”天长市红色物业服务中心负责人李伟介绍，针对这一痛点，天长市将党组织嵌入物业管理链条，成立红色物业服务中心，联合街道、社区、业委会构建起“三方共治”架构。2025年，天长市在学习借鉴外地经验基础上，决定在部分住宅小区试点从“包干制”到“信托制”的物业管理模式转换。

何为“信托制”物业管理模式？据介绍，“信托制”物业没有信托公司，相对于传统的物业管理模式，“信托制”物业就是将传统的业主与物业公司的“买卖服务关系”转变为以信义为基础的三方信托关系，小区物业费和公共收益等所有公共资金设立为独立的业主共同基金，存放于市公证处提存账户；

物业公司按约定比例提取酬金，酬金以外的部分由物业公司编制开放式预算，经业主大会表决通过后，全部用于小区服务。

“这种改革不仅是治理方式的革新，更是一次理念的重塑。”李伟告诉记者，新管理机制实现了三重转变：小区业委会从“旁观者”变为“参与者”，物业公司从“管理者”转向“服务者”，业主从“被动接受者”升级为“主动监督者”。

“钱袋子”怎么管？

——物业费、公共收益纳入第三方托管账户，公证处全程监管

记者在采访中了解到，“信托制”物业除了将物业公司和业主的关系重塑之外，最大特点是实现了资金归属与管理权的分离，把“谁管钱”和“谁花钱”彻底分开。

“天长市通过设立‘信托基金池’，将物业费、公共收益等纳入第三方托管账户，由公证处全程监督。”李伟介绍，天长市在其他城市推广的“信托制”物业基础上进行了创新，加上了“公证”这个环节，业主缴纳的物业费和小区的公共收益不再存入物业公司或业委会的账户，而是归集到天长市公证处的专项资金提存账户。物业公司预先编制小区物业管理开放式预算，包括绿化养护、电梯维修、员工工资等，经业主大会表决通过后，即可申请使用，公证处按照预算按月拨付给物业公司，“该机制严格遵循‘以收定支、质价相符’原则，依据小区规模、设施现状、业主需求编制预算草案。”

“通过‘天长公证信托家园’微信小程序，每月物业费收支明细清清楚楚，每一分钱都有账可查，不再是一笔‘糊涂账’。同时，对不交物业费的业主也是一个反向监督。现在垃圾清运、绿化养护、公共设施维修等基础服务一叫就到，这才叫‘当家作主’。”天长金麒府小区业主范恩富语气中透出满满的自豪感。

天长市开通微信小程序，运用区块链技术实现数据全程留痕，业主轻点屏幕即可查看物业费使用明细、公共收益分配、维修资金去向等信息。如果业主对物业公司某些支出项目有异议，可点击查询物业公司上传的原始单据和银行流水，并通过小程序向物业公司提出公开质询，物业公司必须予以解释说明。严重违反信义的，可以通过业主大会解除物业服务合同。这种“看得见的透明”彻底消除了业主对物业管理的疑虑。截至7月初，天长市注册业主3741人，日均浏览量达1000次以上。

“‘信托+公证’物业模式有效解决了信息不对称、收益不透明等问题，居民和物业公司积极性都很高。”天长市千秋街道安康社区党委书记唐宗朝表示，辖区内的天发小区自6月26日发布物业选聘公告以来，已有5家物业服务企业提交报名材料，预计7月底将公开选聘新的“信托制”物业服务企业。

物业公司如何赚钱？

——从共同基金中按固定比例提取酬金，考核结果纳入“信用档案”

5月25日上午，天长市物业管理历史上首次“信托制”物业企业公开比选路演在滨湖社区居委会举行。8家来自本地及外地的物业公司齐聚一堂，共同角逐滨湖城小区“信托制”物业企业候选单位资格。活动邀请46名小区业主组成评委团进行现场评分，同时由市公证处全程监督。最终，合肥瑞邦物业服务有限公司和天长市静和物业服务有限公司获得前两名，取得了候选物业企业资格。

“公证处的专业监督不仅保障了流程的合法性，更让每一个环节‘有迹可循’，为业主吃下‘定心丸’。”天长市公证处主任曾庆文说，此次比选是“信托+公证”模式的重要实践，通过业主深度参与、公证专业监督、流程全程公开，构建了“业主决策—专业赋能—全程监督”的治理框架。

信托，本质上是一种特殊的财产管理制度和法律行为。如今，这套精密契约已经“下沉”到天长市部分小区物业管理中：业主大会是委托人，物业是受托人，业主是受益人，公证处和属地社区是监察人，物业费和公共收益直接存入全体业主共管的“透明钱袋”，让传统物业的“买卖服务关系”变成“委托—受托—受益”的信义关系，服务达标才能拿酬金。提取酬金后，剩余部分作为公共基金全部用于小区服务，物业公司真正回归了“管家”角色，而业主真正成为了“小区主人”。

“我们把物业公司的利润叫酬金，只要服务好了，业主满意，他们就有酬金，一般在10%左右，物业公司不会亏本，也有积极性。”李伟说，在此过程中，我们建立物业报酬“公证+考核”浮动机制，根据“支出效能+考核结果”上下浮动，考核结果纳入物业企业“信用档案”。

“以前收的物业费经常受到业主质疑，现在小区所有支出都有预算，我们物业公司按比例拿酬金。除去公司运营成本，我们还有赚头，不用担心亏本运营。”天长市领航物业公司负责人卞大海说，在新的模式下，物业公司的主要精力就是做好物业服务，让业主满意，“‘信托+公证’物业模式公开透明，我们觉得很好，今后会积极参与这项工作。”

新模式效果怎么样？

——物业费收缴率同比提升35%，业主满意度飙升至92%，小区纠纷失管、服务失能的局面一去不返

近日，记者在天长市金麒府小区看见，车辆有序停放，小区干净整洁，新增的绿化和休闲设施让小区处处洋溢着生机。这些看得见的变化，源于金麒府小区推行的“信托+公证”物业管理模式。

“之前垃圾堆积如山，非机动车乱停乱放无人管，物业费花到哪去了也讲不清楚。现在小区的设施设备和环境卫生得到了维护与整治，新的物业公司对我们的诉求有求必应。环境好了，大家住着更舒心了，我们很满意。”金麒府小区业主陶秀珍提到小区的变化赞不绝口。

在“信托+公证”物业模式下，小区公共事务的决策权真正交到了广大业主手中。今年年初，金麒府小区管委会成员董文祥建议小区实施垃圾分类回收规划，并提交至小区管委会进行审议。审议过程中，他详细阐述了规划的背景、目的、实施步骤和预期效果，回答了管委会成员的提问。管委会成员一致同意将这一建议提交至业主大会进一步讨论。经过充分的讨论和表决，大多数业主支持这一建议。“以前总觉得小区管理是物业公司的事，业委会不过是做做样子而已，现在发现自己的意见真的能被重视并采纳实施。”董文祥感慨道。

记者了解到，为加强物业公司管理，天长市还为物业企业设立了“信用档案”，将服务质量与所得酬金浮动、项目续签直接挂钩，并建立“物业公司红黑榜”，倒逼物业企业提升服务质效。该市“信托制”物业服务模式还引入保险机制，保险公司不仅为物业企业提供相关保险产品，还参与物业管理中的风险评估、损失赔偿等环节。此外，公证处的全程介入也为物业公司合同履行、矛盾纠纷调解提供了法律保障。

这一融合制度创新与技术创新的治理实践，不仅显著提升了物业服务质量与透明度，更在化解业主、物业及其他利益相关方之间的冲突中展现出强大效力。截至目前，天长市已在城区5个小区试点“信托+公证”物业管理模式，累计解决电梯更换、车位规划等民生问题30多项，形成共建项目清单23项，小区物业费收缴率同比提升35%，业主满意度达92%。

“我们将按照‘成立组织、前期宣导、制定实施方案、模式导入、后置管理、改进评估’六步工作法，稳步推进‘信托+公证’物业管理工作，努力为辖区居民营造更加和谐、安全、宜居的生活环境。”李伟表示。

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